W Dobrej odbyło się spotkanie prezentujące projekt Planu Ogólnego – dokumentu, który w najbliższych latach ma określać kierunki rozwoju przestrzennego gminy. Zamiast technicznej prezentacji planistycznego dokumentu doszło jednak do jednego z najbardziej burzliwych spotkań mieszkańców z władzami samorządowymi w ostatnich latach. Mieszkańcy wychodząc ze spotkania, mówili wprost: „Chcemy referendum, chcemy odwołania władz gminy”.

Sala gimnastyczna była wypełniona do ostatniego miejsca. W spotkaniu wzięło udział ponad 500 osób. Na spotkanie z mieszkańcami przybyli wójt Magdalena Zagrodzka, wicewójt Paweł Malinowski, kierownictwo wydziału planowania przestrzennego oraz urbanistka przygotowująca projekt dokumentu.

Powodem tak licznej frekwencji była rosnąca frustracja właścicieli działek budowlanych. Wielu z nich twierdzi, że gmina de facto zablokowała możliwość budowy domów na terenach, które wcześniej sama przeznaczyła pod zabudowę jednorodzinną. Projekt Planu Ogólnego przewiduje bowiem, że na dużej części obszarów gminy obowiązywać będzie zakaz zabudowy. Dotyczy to także działek, które zostały już podzielone i sprzedane jako grunty przeznaczone pod budowę domów.

Dla wielu właścicieli oznacza to dramatyczną zmianę sytuacji.

Działki kupione pod domy, dziś w planie jako teren bez prawa zabudowy

Mieszkańcy podkreślają, że wiele działek, które dziś mogą zostać objęte zakazem zabudowy, powstało w wyniku wcześniejszych decyzji administracyjnych gminy.

Najpierw dla większych terenów wydawano decyzje o warunkach zabudowy, w których potwierdzano możliwość budowy domów jednorodzinnych. Dopiero na podstawie tych decyzji właściciele gruntów dokonywali podziałów na mniejsze działki budowlane, które następnie trafiały na rynek. Taki schemat miał miejsce w wielu miejscowościach gminy. Jednym z najczęściej przywoływanych przykładów są działki przy ulicy Daniela w miejscowości Dołuje. Teren ten otrzymał wcześniej decyzję o warunkach zabudowy umożliwiającą budowę około 60 domów jednorodzinnych. Na tej podstawie dokonano podziału gruntu i rozpoczęto sprzedaż działek.

Dziś ich właściciele słyszą jednak od władz gminy, że nie ma możliwości ustalenia tzw. dobrego sąsiedztwa, które jest podstawą do wydania warunków zabudowy.

W praktyce oznacza to blokadę budowy.

W przypadku ulicy Daniela problem dotyczy około 60 właścicieli działek. W skali całej gminy – jak szacują mieszkańcy – liczba takich nieruchomości może przekraczać tysiąc.

Postępowania zawieszane, decyzje przeciągane

Właściciele gruntów zarzucają władzom gminy, że proces wydawania warunków zabudowy został w praktyce sparaliżowany. Postępowania są zawieszane nawet na 18 miesięcy. Część osób otrzymuje decyzje odmowne, w których – jak twierdzą – pojawiają się argumenty sprzeczne z wcześniejszymi ustaleniami.

Niektórzy mieszkańcy czekają na rozstrzygnięcia ponad półtora roku.

W trakcie spotkania wielokrotnie pojawiał się zarzut, że gmina wcześniej potrafiła wykazać istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, a dziś twierdzi, że jest to niemożliwe. Wicewójt Paweł Malinowski tłumaczył mieszkańcom, że po podziale gruntów zmienił się zakres analizy urbanistycznej, co – według gminy – uniemożliwia wydanie nowych warunków zabudowy.

Część uczestników spotkania uznała jednak tę argumentację za próbę naginania przepisów. Jak podkreślali, przepisy określają jedynie minimalny zakres analizy urbanistycznej – trzy szerokości frontu działki – nie wskazując maksymalnego zakresu obszaru, który można wziąć pod uwagę.

Ich zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby analizować obszar w taki sam sposób jak przed podziałem terenu.

Jednym z najbardziej poruszających momentów spotkania była wypowiedź młodej pary, która w styczniu 2026 roku kupiła działkę przy ulicy Daniela.

Za nieruchomość zapłacili 250 tysięcy złotych, finansując zakup kredytem rozłożonym na dziesięć lat. Jak mówili, działkę kupili właśnie dlatego, że teren miał wydane wcześniej warunki zabudowy.

Podczas spotkania dowiedzieli się jednak, że według władz gminy teren jest podmokły i nie powinien być zabudowywany.

– Co mamy teraz zrobić? – pytali publicznie.

Odpowiedź, którą – według uczestników – usłyszeli od wicewójta, była krótka:

– Jest mi bardzo przykro.

Dla wielu osób na sali był to symboliczny moment spotkania.

Domy w szczerym polu i brak infrastruktury

Problem dotyczy także osób, które zdążyły już wybudować domy na terenach określanych przez gminę jako „szczere pole”. Ich obawy są inne, ale równie poważne. Jeżeli nowe plany przestrzenne uniemożliwią dalszą zabudowę w sąsiedztwie, istniejące domy mogą pozostać odizolowane od infrastruktury.

Mieszkańcy obawiają się, że gmina będzie argumentować brak inwestycji w drogi, wodociągi czy kanalizację niewielką liczbą domów na danym obszarze.

Kluczowym elementem projektu Planu Ogólnego jest wprowadzenie tzw. Strefy Otwartej (SO), która również budzi ogromne emocje i gniew mieszkańców. Na tych terenach zasadniczo nie przewiduje się zabudowy. Jeżeli obszary te zostaną później objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, możliwość budowy może zostać definitywnie wykluczona. Dotyczy to także działek, które posiadają już decyzje o warunkach zabudowy, ale ich właściciele nie zdążyli jeszcze uzyskać pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji – jak wskazują mieszkańcy – uchwalenie miejscowego planu zgodnego z Planem Ogólnym może automatycznie wygasić wcześniejsze decyzje.

Spór o prawomocne decyzje

W trakcie spotkania pojawiły się także zarzuty dotyczące ignorowania prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych.

Jeden z mieszkańców poinformował, pokazując dokumenty, że posiada ostateczną, prawomocną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która zobowiązuje gminę do wydania pozwolenia na budowę.

– Mam prawomocne orzeczenie SKO. Wynika z niego jednoznacznie, że gmina ma obowiązek wydać warunki zabudowy. Tymczasem urząd nadal tego nie robi, powołując się na argumenty, które SKO już wcześniej obaliło – mówił podczas spotkania.

W kuluarach dało się słyszeć, że niebawem do prokuratury mogą wpływać zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa przez władze gminy. Jak się dowiedzieliśmy, na terenie gminy jest kilka sytuacji, w jakich inwestorzy mają prawomocne orzeczenia, których gmina – mimo obowiązku respektowania – nie robi tego. Udało się nam potwierdzić jeden taki przypadek i sprawa ta jest bulwersująca.

„Referendum!” – emocje na sali

Spotkanie wielokrotnie przerywały emocjonalne reakcje mieszkańców. Z sali padały okrzyki „Referendum!”, które – według uczestników – pojawiały się szczególnie wtedy, gdy przedstawiciele gminy próbowali tłumaczyć przyjęte rozwiązania planistyczne.

Krytycznie przyjęto również zapowiedź wicewójta Pawła Malinowskiego, że po uchwaleniu Planu Ogólnego – planowanym na kwiecień 2026 roku – już w maju możliwe będzie przyjęcie miejscowych planów zagospodarowania dla wszystkich miejscowości gminy.

Zdaniem części uczestników spotkania taka deklaracja świadczy o niezrozumieniu procedur planistycznych, ponieważ opracowanie i uchwalenie planów miejscowych jest procesem wielomiesięcznym, a często wieloletnim.

Kolejne spotkanie dotyczące projektu Planu Ogólnego zaplanowano na 11 marca 2026 roku w Gminnym Centrum Kultury w Dobrej przy ulicy Granicznej.

Władze gminy zarezerwowały na rozmowy z mieszkańcami dwie godziny. Po atmosferze ostatniego spotkania trudno jednak przewidzieć, czy będzie to spokojna dyskusja o planowaniu przestrzennym.

Dla wielu mieszkańców sprawa nie dotyczy już tylko zapisów planistycznych. Dotyczy ich domów, kredytów, oszczędności i planów, które – jak twierdzą – mogą zostać przekreślone jedną decyzją samorządu.

Nie można tez wykluczyć, że w ciągu kilku najbliższych tygodni zawiąże się inicjatywa referendalna. Wielu mieszkańców, wychodząc z wczorajszego spotkania otwarcie mówiło o konieczności odwołania władz gminy. Argumentem za taka decyzją ma być działanie na niekorzyść mieszkańców i brak poszanowania ich opinii.