Marlena Pietrusewicz to ekspert w dziedzinie nieruchomości. Nam mówi, jak szukać domu idealnego, na co zwracać uwagę i jak to jest z tymi miejskimi „sypialniami”. Zapytaliśmy też o patodeweloperkę, która śmieszy, ale… ma też swoich nabywców.
Szczecin i Stargard – jeden duży obszar metropolitarny, a jednak to zupełnie inne miasta z różnymi uwarunkowaniami. Czym się różnią pod względem rynku nieruchomości?
– Jedna z głównych różnic między tymi miastami jest to że, Szczecin należy do miast leżących w strefie nadgranicznej. Obszar ten obejmuje gminy leżące przy granicy państwa i służy ochronie granic. Stargard leży już poza granicami tej strefy. Dla mieszkańców naszego państwa zbyt wiele to nie zmienia, natomiast ma ogromne znaczenie dla osób z krajów spoza Unii Europejskiej. W Szczecinie takie osoby mogą kupić mieszkanie własnościowe tylko za zgodą ministerstwa spraw wewnętrznych, to dość czasochłonna i kosztowna procedura, lub bez pozwolenia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Natomiast w Stargardzie na nabycie tzw samodzielnego lokalu mieszkalnego, osoby spoza Unii Europejskiej nie potrzebują żadnych pozwoleń.
Kolejną różnicą jest także cena nieruchomości. W Stargardzie są one jednak trochę tańsze. Tę różnicę łatwo wskazać na przykładzie rynku mieszkań deweloperskich. W Stargardzie ceny mieszkań z rynku pierwotnego oscylują między 7000 a 10 000 tys/m2, w Szczecinie natomiast między 8500 a 28 000 tys/m2.
Co decyduje o cenach w tych dwóch miastach?
– Od zawsze duże miasta są droższe. Ma na to wpływ wiele czynników: większa ilość miejsc pracy, dostęp do edukacji – studia, które przyciągają studentów z całej Polski i zagranicy. Miasta wojewódzkie przyciągają też większą liczbę turystów, czy kapitał zagraniczny, inwestorzy zazwyczaj wybierają na miejsce inwestycji duże miasta, bo mają większy potencjał.
Zajmujesz się nieruchomościami, więc zapewne wielokrotnie słyszałaś od klientów opis idealnej nieruchomości. O czym najczęściej oni marzą?
– Takie standardowe marzenie dotyczące mieszkania to 3 pokoje na co najmniej 50 m2.
Zazwyczaj na niskim piętrze lub jeśli wyższe piętro, to koniecznie z windą. Częstym marzeniem jest przynależny kawałek ogródka lub przynajmniej balkon. Coraz częściej też klienci szukają swojego M na nowych, przestronnych osiedlach. Zwracają uwagę na zagospodarowanie przestrzeni wokół budynków i odległości między nimi. No i koniecznie miejsce postojowe. Statystyki pokazują że, co czwarte gospodarstwo domowe dysponuje dwoma samochodami, stąd też potrzeba zadbania o miejsce do zaparkowania.
Jak się te marzenia mają do patodeweloperki, o której tak wiele się dzisiaj mówi. Wszyscy na to narzekają, śmieją się, ale finalnie te wszystkie absurdy się sprzedają… i dlaczego się sprzedają?
– Z patodeweloperki możemy się śmiać i ją krytykować, jednak deweloperzy nie budują według swojego widzimisię. Ich projekty są bardzo dobrze przemyślane i policzone. Żaden deweloper nie zainwestowałby pieniędzy w coś, co przyniesie mu stratę. A to oznacza że, budują dokładnie to, czego rynek najbardziej potrzebuje.
Jakie są najnowsze trendy na rynku nieruchomości, które Twoim zdaniem będą miały największy wpływ na kupujących i sprzedających w nadchodzących latach?
– Rynek nieruchomości od czasów pandemii okazał się zbyt dynamiczny, żeby mówić o prognozach na najbliższe lata. Raczej skupiłabym się na najbliższych miesiącach. Zdecydowanie mamy rynek kupującego. A oznacza to, że jest tak dużo ofert na sprzedaż, że to kupujący są w uprzywilejowanej pozycji. Mogą przebierać w propozycjach i negocjować warunki. Na pewno wpływ na to, co się będzie działo na rynku, będą miały wszystkie programy rządowe wspomagające zakup nieruchomości. Zapowiadany kredyt Mieszkanie na Start spowoduje większy ruch kupujących, ale też może spowodować wzrosty cen mieszkań.
W ostatnich latach, zarówno w Szczecinie, jak i wielu innych dużych miastach Polski da się zauważyć migrację ludności. Wyprowadzają się z miast na rzecz miejscowości „sypialni”. W przypadku Szczecina to Dobra, Kołbaskowo, ale też okolice Stargardu, jak Grzędzice, itp. Chodzi o ceny, czy szukanie ciszy od miejskiego zgiełku?
– Sypialnie zrobiły się bardzo rozchwytywane po pandemii. Po tym jak nas zamknięto w czterech ścianach ludzie docenili większe metraże, bliskość zieleni i opcję własnego ogródka. Należy pamiętać, że te sypialnie też dzielą się na droższe i tańsze. Te okalające Szczecin bezpośrednio są już dość luksusowe. Natomiast te w większej odległości od Szczecina np. Grzędzice, Żarowo, Bobolin, itp. faktycznie oferują większe nieruchomości w korzystniejszych cenach, zatem są dobrą alternatywą dla miasta.
Jakie są wady i zalety mieszkania w takim miejscu?
– Zacznijmy od wad. Na pewno to opcja dla zmotoryzowanych. Często sypialnie Szczecina mają kiepską komunikację publiczną. To się również wiąże z tym, że jesteśmy szoferami dla swoich dzieci na długie lata. Sypialnie nie oferują też tyle rozrywek co miasto. Dostęp do restauracji, kin, teatrów, dyskotek jest nieco utrudniony.
Sypialnie mają też ogrom plusów. Na pewno odległość od miasta rekompensuje bujniejsza zieleń, więcej terenów spacerowych. Mniejszy gwar spowodowany ilością aut. Jest też bezpieczniej.
Jeśli już wydawać niemałe pieniądze na zakup nieruchomości to jest jakieś miejsce, które według Ciebie, jest idealne do mieszkania w naszym regionie?
– Wybierając miejsce do życia, ludzie kierują się tym gdzie aktualnie pracują, tym, czy mają dzieci i gdzie one się uczą, tym jaki status materialny mają i jakie są ich aktualne potrzeby. Jeśli powiem Ci jakie miejsce jest idealne, to będzie to miejsce idealne dla mnie ale, a nie uniwersalne rozwiązanie.
Ja bym raczej podpowiedziała szukającym swojego lokum, żeby nie czekali na kryzysy czy nieruchomość idealną. Jeśli macie potrzebę zmiany lub kupienia pierwszego mieszkania, i macie ku temu możliwości, kupujcie! Jeśli Wasze potrzeby się zmienią, zawsze można poprzednią nieruchomość sprzedać i szukać bardziej dopasowanej do nowej sytuacji. Nasi rodzice kupowali nieruchomość na całe życie. Młodsze pokolenia mają ogromne możliwości zmiany i dostosowywania się do aktualnych potrzeb.
