Na terenie gminy Kołbaskowo oferowane są do sprzedaży działki jako budowlane, mimo że to właśnie na tych konkretnych działkach, bezpośrednio w gruncie, znajduje się nielegalne, wielkoobszarowe składowisko niebezpiecznych odpadów. W tej sprawie trwa prokuratorskie śledztwo. To nie jest problem sąsiedztwa ani potencjalnego oddziaływania z zewnątrz. To problem wpisany fizycznie w strukturę sprzedawanego gruntu. Odpady zostały tu złożone, rozplantowane, a następnie zasypane ziemią, tworząc iluzję zwykłej, niezabudowanej nieruchomości.

Informacja o istnieniu wysypiska na terenie nieruchomości nie pojawia się w ogłoszeniach sprzedaży, mimo że sprawa od lat znana jest instytucjom publicznym i stanowi przedmiot śledztwa prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową Szczecin-Zachód. Tym samym potencjalni nabywcy otrzymują obraz działki oparty wyłącznie na formalnych zapisach, bez wiedzy o realnym, udokumentowanym zagrożeniu środowiskowym. Mało tego – nie ma co liczyć na niższą cenę, cena jednej z nieruchomości dochodzi do blisko 1,5 miliona złotych.

Nielegalne składowisko funkcjonowało co najmniej od 2021 roku. Na teren działek przez długi czas wjeżdżały ciężarówki przywożące odpady różnego rodzaju, w tym materiały o nieustalonym składzie, potencjalnie niebezpieczne dla środowiska i zdrowia ludzi. Odpady były systematycznie rozplantowywane na dużej powierzchni, powodując znaczące podniesienie poziomu terenu. Z czasem powstały hałdy sięgające kilkunastu, a miejscami nawet około dwudziestu metrów wysokości. Mimo licznych sygnałów i wiedzy instytucji publicznych proceder trwał przez lata.

Na początku tego roku odpady zostały przysypane warstwą ziemi, a teren porósł roślinnością. Problem zniknął z pola widzenia, ale – co kluczowe – nie został rozwiązany. Z opinii biegłego sporządzonej na zlecenie prokuratury wynika jednoznacznie, że odpady były magazynowane w sposób mogący zagrozić życiu lub zdrowiu ludzi oraz prowadzić do degradacji gleby, wód gruntowych i środowiska przyrodniczego. Oznacza to, że ryzyko nie jest hipotetyczne ani przyszłe – zostało już zidentyfikowane i opisane w materiale dowodowym.

Mimo tego działki, na których znajdują się zakopane odpady, funkcjonują dziś w obrocie rynkowym jako pełnoprawne grunty budowlane. W ofertach sprzedaży eksponuje się obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, brak wpisów w księgach wieczystych oraz możliwość realizacji inwestycji. Nie pojawia się natomiast żadna informacja o tym, że grunt może wymagać kosztownej remediacji, że jego zabudowa w przyszłości może zostać zakwestionowana albo że nowy właściciel może zostać obciążony odpowiedzialnością za odpady znajdujące się w ziemi. A koszt ich usunięcia może kosztować kilka milionów złotych.

„To wstyd dla całej branży”

Pośrednik nieruchomości obsługujący sprzedaż nie widzi w tej sytuacji niczego niewłaściwego. W stanowisku przekazanym redakcji, które przedstawiamy w formie parafrazy, podkreśla on, że jego zadaniem jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej oraz zapisów planistycznych. Skoro dokumenty nie zawierają informacji o postępowaniach sądowych, egzekucjach czy zakazach zabudowy, a działki mają formalny status budowlanych, oferta – w jego ocenie – jest prawidłowa. Ryzyko związane ze stanem gruntu ma być przerzucone na kupującego, któremu rekomenduje się wykonanie badań na własny koszt, natomiast odpowiedzialność za wady nieruchomości ma ponosić jej właściciel. Mimo posiadanej wiedzy o odpadach, pośrednik nie zawarł tych danych w ogłoszeniu, nie wyraził również zgody, by cytować jego wypowiedzi.

Takie podejście sprowadza pojęcie bezpieczeństwa transakcji wyłącznie do poziomu formalnego. Znane i udokumentowane ryzyko środowiskowe zostaje całkowicie wyłączone z obowiązku informacyjnego, mimo że może mieć dla nabywcy konsekwencje wieloletnie i finansowo druzgocące.

O ocenę tej praktyki poprosiliśmy innego, niezależnego specjalistę rynku nieruchomości ze Szczecina.

– Sprzedawanie działek, na których znajdują się zakopane odpady, bez poinformowania o tym w ogłoszeniu, to kompromitacja. To wstyd dla całej branży. Takie rzeczy nie powinny się zdarzać – mówi nam wprost.

Jak dodaje, formalna zgodność dokumentów nie zwalnia pośredników z odpowiedzialności informacyjnej.

– Klient nie ma obowiązku domyślać się, że pod ziemią jest wysypisko. Jeżeli branża chce być traktowana poważnie, to nie może chować się za paragrafami i przerzucać całego ryzyka na kupującego. To właśnie przez takie przypadki rynek nieruchomości ma dziś problemy wizerunkowe – komentuje.

Zakup działki, w której gruncie znajdują się niebezpieczne odpady, może oznaczać konieczność poniesienia ogromnych kosztów związanych z rekultywacją terenu, ryzyko zakazu zabudowy, spadek wartości nieruchomości praktycznie do zera oraz uwikłanie w postępowania administracyjne i środowiskowe. Co więcej, teren ten położony jest w obszarze Natura 2000 oraz w strefie ochronnej awaryjnego ujęcia wody dla Szczecina, co oznacza, że ewentualne skażenie może mieć skutki wykraczające daleko poza interes prywatnego właściciela.

Ta sprawa pokazuje, jak łatwo realny, toksyczny problem można zakopać w ziemi i przykryć „czystą” ofertą sprzedaży. Milczą instytucje, milczy rynek, a odpowiedzialność rozmywa się pomiędzy paragrafami. Formalnie wszystko może się zgadzać, ale faktycznie ktoś, kto kupi tu działkę budowlaną, może kupić wieloletni problem ekologiczny, prawny i finansowy.

Pytanie, które musi dziś wybrzmieć publicznie, nie dotyczy wyłącznie legalności zapisów w dokumentach. Dotyczy tego, czy przemilczanie zakopanego wysypiska nie jest wprowadzaniem w błąd – i kto poniesie odpowiedzialność, gdy prawda wyjdzie na jaw już po podpisaniu aktu notarialnego.