Dokumenty są wyjątkowo szczegółowe jak na etap, który oficjalnie nazywa się „roboczym”. Model finansowy na trzydzieści lat, analizy demograficzne i wrażliwości, rzuty kondygnacji z podziałem mieszkań, zestawienia etapowe, robocze logo z numerem 1000. Program KOŁBASKOWO1000 zakłada budowę 1040 mieszkań w 21 budynkach czterokondygnacyjnych, o łącznej powierzchni użytkowej 54 600 metrów kwadratowych, w czterech etapach realizowanych do 2036 roku. To największy projekt mieszkaniowy w historii powiatu polickiego. Póki co jednak pojawia się wiele pytań i wątpliwości.

Gmina Kołbaskowo liczyła na koniec 2025 roku 13 956 mieszkańców i dysponowała około 5400 mieszkaniami. Program dołoży kolejne 1040 lokali — wzrost zasobu mieszkaniowego o niemal 20 procent. Wzrost populacji o ponad 21 procent w dekadzie. Żadna gmina wiejska w Polsce nie osiągnęła takich przyrostów bez poważnych napięć infrastrukturalnych.

Dwie prędkości planistyczne

Oś napięcia w gminie Kołbaskowo jest czytelna od lat, w ostatnich tygodniach konflikty o zapisy w Planie Ogólnym przybrały na sile. Wójt Małgorzata Schwarz wielokrotnie publicznie uzasadniała odmowę wydawania warunków zabudowy brakiem infrastruktury.

– Nie możemy zezwolić na zabudowę w szczerym polu, gdzie nie ma ani infrastruktury, czyli ani wodociągu, ani kanalizacji, ani nawet drogi. Bo i na przykład na własnym ujęciu czy na szambie, bo już w tej chwili mam takie przypadki, że takie warunki zabudowy zostały wydane, czyli na własnym ujęciu i szambie i przychodzi mieszkaniec i mówi: wydała mi Pani warunki zabudowy, ja wiercę trzecią studnię, nie mam wody, żądam wodociągu. No i w tym momencie jest, że tak powiem, jest na prawie – bo zadaniem własnym gminy jest dostarczanie wody i odbiór ścieków. (za portalem przeclaw24.pl).

Logiką jest więc: brak mediów to brak warunków zabudowy. Dotyczy to właścicieli pojedynczych działek, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny. Tymczasem inwestycja SIM Szczecin w Warzymicach – pięć budynków, 90 mieszkań, budowa w toku – ruszy bez żadnych publicznych wątpliwości co do infrastruktury. Nieoficjalnie: spółka wyjaśniła, że warunki przyłączeniowe w zakresie wody i kanalizacji zostały wydane w 2021 roku. A więc przed powołaniem samej spółki. Warunki wystawione na mniejszy zakres, na inny podmiot, na inną sytuację rynkową.

Za chwilę na stole może leżeć kontrakt na kolejne 1040. Nikt oficjalnie nie odpowiedział, czy sieć to udźwignie.

Kim jest deweloper i kto go nadzoruje?

Model finansowy jasno wskazuje, że został on opracowany przez SIM Szczecin Sp. z o.o., tę samą spółkę, która realizuje aktualnie osiedle w Warzymicach.

SIM to skrót od Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. To spółka non-profit – wspólnikami mogą być gminy i Skarb Państwa reprezentowany przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Spółka nie wypłaca dywidendy, zysk ma trafiać na cele statutowe, czyli budowę i utrzymanie mieszkań. Brzmi dobrze. Non-profit nie oznacza jednak braku konfliktów interesów – i tu właśnie zaczynają się wątpliwości.

Wójt gminy Kołbaskowo Małgorzata Schwarz zasiadała w Radzie Nadzorczej SIM Szczecin od 22 listopada 2024 do 26 lutego 2025 roku. Równolegle SIM Szczecin realizowała inwestycję w Warzymicach i przygotowywała dokumentację dla programu KOŁBASKOWO1000. Zapytaliśmy SIM wprost, czy Małgorzata Schwarz jako wójt wydała decyzje administracyjne spółce, w której równolegle zasiadała w radzie nadzorczej. I co? Nic, spółka nie chce na te pytania odpowiedzieć.

To wszystko jest formalnoprawnie w porządku. Sęk, w tym, że na koncentracji ról w jednej osobie: wójt jest jednocześnie organem wydającym decyzje planistyczne dla gminy i uczestnikiem organu nadzorującego inwestora, który chce zabudować Warzymice. Rada nadzorcza nie zarządza spółką, ale ma dostęp do informacji, które w normalnym trybie byłyby niedostępne dla organu administracji publicznej rozpatrującego wnioski planistyczne tej samej spółki.

I jakby tego było mało: prokuratura okręgowa w Szczecinie potwierdza, że w sprawie planów miejscowych w gminie Kołbaskowo prowadzone jest śledztwo. Jak się nieoficjalnie dowiedzieliśmy, w grę wchodzi prawdopodobnie fałszerstwo dokumentów, na podstawie których uchwalano plany miejscowe, a potem… wydawano warunki zabudowy. Prokuratura nie zdradza, o jakie działki chodzi, ale sam fakt poddaje w wątpliwość działalność Małgorzaty Schwarz w strukturach spółki.

Drogi, które nie wytrzymują już teraz

Infrastruktura drogowa gminy Kołbaskowo ma problem, który nie jest nowy. W 2019 roku mieszkańcy i radni pojechali na sesję Rady Powiatu Polickiego w sprawie stanu dróg. Sołtys Ustowa mówił wprost: „Panie starosto, czy pan był kiedyś w Ustowie i widział stan drogi? Wstyd! 30 lat tam w ogóle nic nie było robione.”

To był 2019 rok. Do dziś wiele dróg pozostawia wiele do życzenia, a jeśli przybędzie ponad 1000 mieszkań, to nawet te drogi wyremontowane nie wytrzymają takiego natężenia ruchu.

Tu pojawia się strukturalny problem programu KOŁBASKOWO1000: drogi powiatowe nie należą do gminy. Zarządza nimi Starostwo Powiatu Polickiego. Gmina nie ma bezpośredniego wpływu na ich remont, rozbudowę i finansowanie. Dokumenty programowe nie zawierają żadnej analizy przepustowości dróg ani jakiegokolwiek porozumienia z Powiatem w sprawie modernizacji sieci pod kątem zakładanego wzrostu ruchu. Przy 1040 nowych mieszkaniach i wskaźniku jednego samochodu na lokal oznacza to około tysiąc dodatkowych aut na drogach gminy – w dużej mierze na drogach powiatowych – już w pierwszej połowie programu.

Szkoły i oczyszczalnia: pytania bez odpowiedzi

Gmina Kołbaskowo ma cztery szkoły podstawowe: w Kołbaskowie, Przecławiu, Będargowie i Przylepie. Program zakłada napływ 3000 nowych osób przy średniej niemal trzech osób na lokal – co wskazuje na dużą grupę rodzin z dziećmi. Przy standardowej demografii młodych rodzin w ciągu dekady pojawi się kilkaset nowych uczniów. Czy istniejące budynki szkolne i kadra pedagogiczna to wytrzymają? Dokumenty KOŁBASKOWO1000 nie zawierają żadnej analizy w tym zakresie.

Podobna sytuacja dotyczy kanalizacji. Inwestycja SIM w Warzymicach korzysta z warunków przyłączeniowych wystawionych przez ZWIK Kołbaskowo w 2021 roku – czyli na długo przed obecną skalą planowania. Dokumenty KOŁBASKOWO1000 nie zawierają żadnej informacji o przepustowości oczyszczalni ani planie jej rozbudowy. To nie jest detal techniczny,  to pytanie o to, czy gmina fizycznie udźwignie nowe ścieki, jeśli zabuduje kolejne 54 600 metrów kwadratowych.

Już teraz, każdego lata gmina wydaje zakaz podlewania ogrodów wodą z infrastruktury gminnej. Co będzie, jeśli tak potężne osiedle zostanie przyłączonego do gminnego wodociągu?

Model finansowy: imponujący, ale na granicy

Model finansowy jest przygotowany starannie. Autorzy przyjęli WIBOR 3M z marca 2026 roku – 3,79% – plus marżę 1 lub 1,5 punktu procentowego. W scenariuszu bazowym (WIBOR+1%) minimalna stawka obsługi długu wynosi 37,31 zł/m²/miesiąc, co daje bufor 2,69 zł wobec zakładanego strumienia wpłat najemców w wysokości 40 zł/m²/miesiąc. Łączna kwota kredytu dłużnego w modelu to 388 752 000 złotych.

W scenariuszu wrażliwości – WIBOR+1,5% – bufor spada do 51 groszy na metrze kwadratowym miesięcznie. Przy tak dużym kredycie i trzydziestoletnim horyzoncie każdy ruch stóp procentowych o pół punktu w górę podbija koszty obsługi o kilkanaście milionów złotych rocznie. Dokument programowy sam przyznaje: „wniosek zarządczy jest jednoznaczny – program jest wykonalny w obu analizowanych scenariuszach, ale wymaga ostrożnej polityki kosztowej, etapowania i aktywnego zarządzania ryzykiem stopy procentowej.”

Tłumacząc z języka dokumentów programowych na język potoczny: wszystko gra, pod warunkiem że wszystko pójdzie zgodnie z planem. Przez trzydzieści lat. W Polsce.

Model zakłada ponadto, że program będzie „samonośny”, bez trwałych dopłat z budżetu gminy. Historia polskich TBS-ów i ich sukcesorów jest w tym zakresie niejednoznaczna. Samonośność jest realna przy pełnym obłożeniu i terminowych płatnościach przez wszystkich najemców przez cały okres kredytowania. Jedna poważna dekoniunktura, fala bezrobocia w regionie albo spike inflacyjny i marże przestają wystarczać.

Plan ogólny kontra 21 bloków

Gmina Kołbaskowo musiała uchwalić Plan Ogólny do końca czerwca 2026 roku, nowe przepisy wymagają tego od wszystkich samorządów w Polsce pod groźbą paraliżu inwestycyjnego i utraty dofinansowania z Krajowego Planu Odbudowy. Projekt planu był na etapie opiniowania i konsultacji. Widzimy, co się dzieje w Kołbaskowie: gmina wyraźnie preferuje strefy gospodarcze i usługowe nad mieszkalnictwem, fioletowe i czerwone kolory na mapach dominują nad brązem, który oznacza zabudowę mieszkaniową.

Pytanie jest oczywiste: jak plan ogólny preferujący przemysł i usługi ma się do programu, który zakłada budowę 21 bloków mieszkalnych na terenie tej samej gminy? Gdzie dokładnie mają stanąć? Dokumenty KOŁBASKOWO1000 wskazują cztery etapy, ale nie podają konkretnych działek. „Gotowość gruntów” jest wymieniana jako jeden z warunków uruchomienia kolejnych etapów – bez wskazania, które grunty, z jakim statusem planistycznym. I co najważniejsze: czy Plan Ogólny nie promuje działalności SIM kosztem wolnego rynku i i planów innych inwestorów?

Co z tego wynika dla mieszkańców

Program KOŁBASKOWO1000 nie jest zły sam w sobie. Najem instytucjonalny z dojściem do własności to sprawdzony w Europie Zachodniej instrument pośredni między mieszkaniem komunalnym a rynkiem deweloperskim. Lokator wpłaca 20 procent wartości lokalu, płaci miesięczną ratę zaliczaną na cenę, po trzydziestu latach staje się właścicielem. To nie jest prezent, to rozłożona w czasie pełna zapłata za mieszkanie, bez banku i bez ryzyka kredytowego po stronie lokatora.

Pojawia się tu natomiast wątpliwość odnośnie proporcji i transparentności: niemal tysiąc nowych lokali w gminie na czternaście tysięcy mieszkańców, bez publicznej analizy przepustowości dróg, szkół i kanalizacji, z partnerem realizacyjnym i wójtem, która przez kilka miesięcy zasiadała w radzie nadzorczej inwestora, i przy polityce planistycznej, która indywidualnym obywatelom odmawia warunków zabudowy powołując się dokładnie na ten brak infrastruktury, który tutaj najwyraźniej nie stanowi przeszkody.

Kto na tym zyska? Gmina – przez zakładany wzrost wpływów z PIT szacowany na 315 milionów złotych przez trzydzieści lat. SIM Szczecin – jako podmiot zarządzający projektem. Generalny wykonawca – prywatna firma budowlana z kontraktem prawdopodobnie przekraczającym 400 milionów złotych. Przyszli najemcy: o ile warunki finansowe i infrastrukturalne pozostaną stabilne przez trzydzieści lat, ale to jest jak wróżenie z fusów. Kto zapłaci, jeśli coś pójdzie nie tak? Obecni mieszkańcy: w postaci zatłoczonych dróg, przepełnionych szkół i rosnących kosztów komunalnych.

Pytania, na które SIM nie odpowiedział

W związku z przygotowywanym materiałem prasowym redakcja skierowała do spółki SIM obszerny zestaw szczegółowych pytań dotyczących działalności prowadzonej na terenie gminy Kołbaskowo. Pytania obejmowały zarówno kwestie związane z planowanymi i realizowanymi inwestycjami mieszkaniowymi, jak i zagadnienia dotyczące struktury własnościowej gruntów, procedur administracyjnych oraz relacji organizacyjnych wokół projektów budowlanych. Pytaliśmy między innymi o wskazanie nieruchomości należących do spółki wraz z numerami działek i obrębami ewidencyjnymi, a także o informacje dotyczące składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanych decyzji administracyjnych.

W pytaniach pojawiły się również kwestie dotyczące infrastruktury technicznej, w tym uzgodnień związanych z wodociągami, kanalizacją i odprowadzaniem ścieków. Redakcja pytała o daty składania wniosków, wydawane warunki techniczne oraz instytucje uczestniczące w procedurach administracyjnych. Osobny blok pytań dotyczył funkcjonowania organów spółki — w tym pełnionych funkcji, wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej oraz ewentualnych przerw w wykonywaniu obowiązków. Pytania objęły również współpracę SIM z podmiotami medialnymi i instytucjami powiązanymi z gminą, w tym ewentualne płatne publikacje w mediach samorządowych oraz współpracę z konkretnymi osobami wskazanymi w pytaniach redakcji.

Redakcja zwróciła się także o informacje dotyczące potencjalnych dalszych inwestycji na terenie gminy Kołbaskowo, w tym wskazanie działek objętych przyszłymi planami inwestycyjnymi oraz informacji o składanych wnioskach administracyjnych. Wśród pytań znalazły się również kwestie dotyczące ewentualnych przesłuchań członków organów spółki w ramach postępowań dotyczących możliwych nieprawidłowości przy procedowaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Spółka odmówiła jednak udzielenia odpowiedzi na przesłane pytania.